„Kasia przeprowadziła się do Krakowa na studia i znalazła wymarzone mieszkanie – przepiękną kamienicę w centrum. Nawet się nie zastanawiała i podpisała umowę najmu na rok. Spodziewała się, że właściciel zażąda kaucji. Niestety, dla Kasi była to spora kwota, bo aż 2000 złotych. Jednak wiedziała, że nie znajdzie lepszego mieszkania, więc podpisała umowę i zapłaciła kaucję gotówką. Kasia przez cały swój okres wynajmu bardzo dbała o mieszkanie, tak aby odzyskać całe 2000 złotych na koniec najmu. Upłynął rok i Kasia chciała zmienić mieszkanie, wszystko skrupulatnie posprzątała i gdy nadszedł czas wyprowadzki, oddała klucze do mieszkania oraz zażądała zwrotu kaucji. Właściciel odmówił, tłumacząc na zaniedbania w mieszkaniu. Kasia nie wiedziała, co robić, a jedyne, o czym myślała to jak odzyskać kaucję..”
- Co powinna zrobić Kasia?
- Jakie kroki prawne może podjąć, aby odzyskać kaucję?
- Czy właściciel ma prawo zatrzymać kaucję?
- Jak odzyskać kaucję?
W artykule znajdziesz odpowiedź!
Czym jest kaucja?
Mówiąc najogólniej, kaucja to zabezpieczenie umowy. Najczęściej mamy z nią do czynienia w przypadku wynajmu mieszkania, ale nie jest to regułą. Gdyż przy wynajmie samochodu lub filmu z wypożyczalni także możemy spotkać się z kaucją. W przypadku niewywiązania się z umowy i zniszczenia lub uszkodzenia danej rzeczy, kaucja pokrywa powstałą szkodę.
Najprościej zrozumieć instytucję kaucji na przykładzie umowy najmu mieszkania. Często jednym z warunków zawarcia owej umowy jest sam fakt wpłacenia kaucji. Obejmuje ona potencjalne zniszczenia w lokalu czy też uszkodzenia jego wyposażenia. Maksymalna wysokość kaucji może wynieść 12-krotność miesięcznego czynszu za dany lokal mieszkalny, natomiast sama kaucja ma formę gotówki. Można wpłacić ją na wskazane konto lub fizycznie przekazać. W przypadku najmu wpłata kaucji ma miejsce przy podpisywaniu umowy, a w jej treści wskazuje się dokładną kwotę, cel oraz procedurę zwrotu.
Po co kaucja w najmie mieszkania?
Głównym celem kaucji jest ochrona praw właściciela mieszkania w przypadku nieuczciwych lokatorów. Jest to dla niego zabezpieczenie zwrotu przynajmniej części należności. Dla najemcy kaucja powinna być takim przypomnieniem, aby korzystać z czyjejś własności w sposób zgodny z warunkami umowy.
Jakie są terminy zwrotu kaucji?
Termin zwrotu kaucji mieszkaniowej jest dokładnie określony w ustawie o ochronie praw lokatorów:
Zgodnie z art. 6 §4 ,,Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.
Trzeba wiedzieć, że przepis nakłada obowiązek na wynajmującego do zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od dnia wyprowadzki najemcy z lokalu, a nie w ciągu miesiąca od dnia zakończenia umowy najmu! Termin ten jest nieprzekraczalny i właściciel nie może go w żaden sposób wydłużyć.
Wynajmujący, który nie zwróci kaucji na czas, może być później zobowiązany do zwrotu kaucji wraz z odsetkami. Może tak być wyłącznie wtedy, gdy przewidziano to w treści umowy. Wówczas, w treści wezwania o zwrot kaucji należy wskazać, czy są to:
- odsetki ustawowe (określone w Kodeksie Cywilnym).
- umowne i w jakiej wysokości.
Jeżeli w umowie nie określono odsetek z góry, to można zażądać odsetek ustawowych.
Jak odzyskać kaucję za mieszkanie?
Sposobów na odzyskanie kaucji jest kilka, jednak warto już na etapie umowy najmu zabezpieczyć się, aby odzyskiwanie należności przebiegło sprawnie i było poparte dokumentacją. Dlatego, w celu zabezpieczenia, najemca podczas przekazania mieszkania powinien w sposób szczegółowy udokumentować stan odbieranego lokalu np. spisując protokół zdawczo-odbiorczy.
W umowie najmu warto też określić co stanie się z kaucją gdy najemca będzie chciał opuścić lokal przed końcem umowy najmu. Jeśli w umowie znajdziemy taki zapis, to wynajmujący będzie mógł np. potraktować kaucję czy też jej część jako karę za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Jeśli ta kwestia nie zostanie określona, wynajmujący nie ma prawa potrącać żadnych kwot z kaucji z tytułu wcześniejszego oddania lokalu przez najemcę.
Zwrot kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania. Może to zrobić:
- w formie przelewu,
- w gotówce,
- według porozumienia z najemcą (takie porozumienie może dotyczyć np. odmalowania pomieszczenia w zamian za zwrot całej kaucji).
Protokół zdawczo-odbiorczy przy wynajmie mieszkania
Pomocnym dokumentem przy procedurze odzyskiwania kaucji na pewno będzie protokół zdawczo-odbiorczy. Taki protokół z reguły zawiera opis stanu lokalu w momencie zawierania umowy najmu i po jej wygaśnięciu. Warto, aby taki dokument zawierał np. zdjęcia poszczególnych pomieszczeń, a także szczegółowe informacje dotyczące stanu mebli, ścian, podłóg, sprzętów i wyposażenia mieszkania. Im więcej szczegółów, tym łatwiej będzie rozwiązać ewentualne kwestie sporne między wynajmującym a najemcą. Warto także pamiętać, aby w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu pobrać odpowiednie pokwitowanie. Jeżeli kaucja jest opłacana przelewem, należy go odpowiednio zatytułować. Nie można także zapomnieć o spisaniu stanu liczników. To zabezpieczy najemcę przed koniecznością ponoszenia kosztów licznikowych za poprzednich najemców lokalu.
Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji?
Jeżeli warunki umowy zostały naruszone i stan techniczny lokalu pogorszył się wskutek korzystania z niego w sposób np. niezgodnie z przeznaczeniem, kaucja może nie zostać zwrócona w całości. Wynajmujący ma prawo do odliczenia ewentualnych kosztów napraw od kwoty zwrotu. Nie mogą to być jednak naprawy, wynikające z normalnego, bieżącego zużycia mieszkania. Naturalnym stanem rzeczy jest to, że ściany mogą miejscami wymagać pomalowania po 2-letnim okresie najmu. Trzeba pamiętać, iż to właśnie czynsz jest opłatą, za którą wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać stan techniczny lokalu na stałym poziomie. Jeśli jednak wynajmujący zauważy poważniejsze uszkodzenia, niemieszczące się w granicach zwykłego zużycia, wtedy może odjąć od kaucji koszty przywrócenia mieszkania do uprzedniego stanu technicznego, a nawet zażądać dopłaty.
Czy kaucję zwraca się w całości?
Co do zasady tak – kaucja powinna być zwrócona w całości. Ale wszystko zależy od stanu technicznego mieszkania w dniu wygaśnięcia umowy, a konkretnie od jego zgodności z protokołem zdawczo-odbiorczym załączonym do umowy. Dlatego, wynajmujący mieszkania może nie zwrócić kaucji, jeśli najemca:
- Wyrządził szkody w lokalu. Wówczas z kaucji można pokryć m.in. zaległości w opłatach licznikowych czy rachunkach za internet lub telewizję, lub odkupić zniszczony sprzęt.
- Uszkodził meble bądź inny sprzęt w mieszkaniu, a te uszkodzenia nie wynikają z normalnego użytkowania.
- Podnajmował mieszkanie osobie lub osobom trzecim, a taka czynność nie była zgodna z umową.
Pamiętaj! Wynajmujący nie może potrącić kaucji, za pogorszenie się stanu lokalu, jeśli pogorszenie wynika z naturalnego użytkowania.
Ciężar dowodu
W przypadku sporów dotyczących kaucji za wynajmowane mieszkanie, ciężar dowodu leży po stronie wynajmującego. Bowiem, to wynajmujący musi udowodnić powstanie szkody i jej wysokość, a także związek przyczynowy między stanem mieszkania, który pozostawiał najemca. Orzecznictwo, np. Sygn. akt I C 106/17, potwierdza, że zwrócenie mieszkania w stanie pogorszonym jest równoznaczne z naruszeniem umowy najmu. Dlatego wynajmujący zatrzymując kaucję, musi udowodnić, że szkoda wynika z działania najemcy. Z kolei najemca może uniknąć odpowiedzialności, dostarczając dowodów na normalne zużycie, które nie jest objęte jego odpowiedzialnością. W razie braku takiego dowodu, najemca musi liczyć się z brakiem zwrotu kaucji.
UWAGA! Aby odzyskać kaucję, wynajmujący musi udowodnić szkodę, a najemca musi dostarczyć dowody na zwrot mieszkania w niepogorszonym stanie.
Wynajem samochodu a kaucja
Najczęściej z kaucją przy wypożyczeniu samochodu możemy spotkać, gdy wynajmujemy auto na wakacjach. Wówczas wypożyczalnia wymaga kaucji, która ma zabezpieczać interesy, w przypadku, gdyby doszło np. do uszkodzenia pojazdu z winy wynajmującego. Nie tylko za granicą, bo wynajem samochodów w Polsce także staje się coraz bardziej popularny, co często wiąże się z wpłatą kaucji. Najważniejszą różnicą w przypadku kaucji za wynajem auta jest to, że nie możemy kaucji traktować jako dodatkowej opłaty. To tylko zabezpieczenie. Jeśli zwraca się samochód w niezmienionym stanie, to otrzymuje się zwrot całej kwoty.
Nie ma przepisów, które nakładają na firmy obowiązek pobierania kaucji od swoich klientów. Jest to dość powszechna praktyka przy wynajmie krótkoterminowym. Pozwala ona zabezpieczyć firmę na wypadek mniejszych uszkodzeń.
Problem ze zwrotem kaucji – co zrobić?
Co w sytuacji, gdy wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji? To czasem spotykany problem na obecnym rynku najmu mieszkaniowego. Można go jednak rozwiązać na kilka sposobów:
- kontakt z wynajmującym – wynajmujący lokalu mógł zapomnieć o zwrocie kaucji. Zdarzają się różne sytuacje życiowe, więc warto w sposób uprzejmy po prostu się przypomnieć.
- pismo z żądaniem zwrotu kaucji – jeśli próba uprzejmości nie zdała egzaminu, można wystosować pismo tj. wezwanie do zwrotu kaucji i z dokładnym opisem całej sytuacji, w tym podać umowę najmu, wysokość kaucji, ewentualne uwagi oraz koniecznie określić ostateczny termin na zapłatę np. 7 dni od otrzymania pisma na rachunek bankowy o numerze. Można do tego dodać, że każdy dzień opóźnienia w zwrocie kaucji oznacza naliczenie odsetek ustawowych za opóźnienie (pod warunkiem, że taki zapis był w umowie). Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
- pozew do sądu – jeśli żadne próby kontaktowe, ani wezwanie do zwrotu nie pomogło, wówczas warto rozważyć skierowanie sprawy na drogę sądową.
Podsumowanie – Jak odzyskać kaucję
Brak zwrotu kaucji na czas to jeden z powszechnych problemów lokatorów. Zawsze jest jednak jakieś wyjście. Jeśli przypomnienia, ani pismo z wezwaniem do zwrotu kaucji nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, warto skierować sprawę do sądu.
W przypadku wątpliwości lub problemów ze zwrotem kaucji, zachęcam do skorzystania z pomocy doświadczonego prawnika.
