Bezumowne korzystanie z nieruchomości, czyli…?
“Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224-225 k.c. należy do roszczeń uzupełniających, przysługujących właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę nieposiadającą skutecznego tytułu prawnego. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie jest uzależnione od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz w sposób efektywny z rzeczy korzystał i odniósł korzyść. O rozmiarze roszczenia właściciela decydują wyłącznie kryteria obiektywne w postaci cen rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czasu jej posiadania.” (Postanowienie SN z 22 lutego 2022 r., I CSK 332/22).
Innymi słowy – chodzi tutaj o sytuację, w której osoba X korzysta z własności Y bez posiadania odpowiedniego tytułu prawnego (np. umowa najmu). Najczęściej z żądaniem przez inną osobę tego rodzaju wynagrodzenia, można spotkać się np. po ustaniu umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Jeżeli mimo upływu terminu wskazanego w umowie (lub wynikającego z np. wypowiedzenia) najemca nie opuszcza wynajmowanej dotychczas nieruchomości, to tego typu roszczenie może mieć zastosowanie.
O roszczeniu za bezumowne korzystanie możemy również mówić w wielu innych, znanych z codziennego życia przypadkach. Przykładowo – zajmowanie prywatnego miejsca parkingowego bez zgody właściciela.
Pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – wybrane przesłanki
W przypadku tego roszczenia nie ma haczyka – tutaj mamy do czynienia z pełnoprawnym torem przeszkód. O ile pozornie tego typu sprawy wydają się proste, to w praktyce procesowej nastręczają wielu problemów. Zacząć można chociażby od kwestii legitymacji czynnej, tj. kto jest uprawniony do dochodzenia tego typu roszczeń. O ile ustawa wskazuje tylko na właściciela nieruchomości, to orzecznictwo rozszerza ten katalog również o użytkowników wieczystych. Oznacza to, że pozew skierowany przez najemcę przeciwko podnajemcy, prawdopodobnie zostanie oddalony. Nadto, pozew może zostać skierowany zasadniczo przeciwko posiadaczowi samoistnemu działającemu w złej wierze.
Kim jest posiadacz samoistny?
Zgodnie z art. 336 kc: Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny) […]. Jak wskazuje się w orzecznictwie:
“Stan posiadania współtworzą fizyczny element władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru władania rzeczą dla siebie. W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel”). Praktycznie zaś wypada kierować się – przy ustalaniu charakteru posiadania – manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza. Według zewnętrznych znamion zachowania posiadacza można oceniać zarówno corpus jak też animus possidendi. Istotne znaczenie ma również rozpoznanie zdarzenia stanowiącego źródło nabycia posiadania.”
Czym jest posiadanie w złej wierze?
Posiadanie w dobrej lub złej wierze można zasadniczo sprowadzić do następujących elementów.
Jeśli dana osoba wie, że nie powinna już korzystać z tej nieruchomości, a mimo to nadal to robi – pozostaje w złej wierze. Chodzi przykładowo o sytuacje, gdy w ostatni dzień trwania umowy najmu wynajmujący jednoznacznie domaga się niezwłocznego opróżnienia lokalu. Analogicznie, jeśli ktoś nigdy nie miał jakiegokolwiek prawa do korzystania z danej nieruchomości (np. miejsce parkingowe), a mimo to z niej korzysta.
Na drugim biegunie stoi posiadanie w dobrej wierze. Przykładowo: umowa najmu dobiegła końca, natomiast właściciel wprost deklaruje, że najemca nie musi wyprowadzać się od razu. Właściciel może obecnemu lokatorowi dać kilka dodatkowych dni, z uwagi na brak kolejnego najemcy. Analogicznie, jeśli właściciel miejsca parkingowego widzi, że nieznana mu osoba zajmuje jego miejsce parkingowe. Ale nie podejmuje w związku z tym żadnych działań, należy przyjąć działanie w dobrej wierze.
Oczywiście, ostatni przykład może budzić wątpliwości – dlatego w tym miejscu trzeba zasygnalizować, że przepisy Kodeksu cywilnego przewidują domniemanie dobrej wiary (art. 7 KC). Celem skutecznego dochodzenia roszczenia o bezumowne korzystanie, należy m. in. obalić wspomniane domniemanie.
Jak ustalić wysokość roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Wynagrodzenie należne powodowi za bezumowne korzystanie z przedmiotowych lokali określa się kwotą, jaką posiadacz musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, która powinna odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy danego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku. (tak Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 11.12.2013 r. sygn. akt I ACa 535/13).
Co to oznacza w praktyce? W toku postępowania najczęściej najbezpieczniejszym sposobem wykazania wysokości roszczenia, będzie powołanie biegłego stosownej specjalności – np. rzeczoznawcy nieruchomości. Biegły powinien sporządzić szczegółową opinię, w której wskaże przeciętne stawki rynkowe czynszu za najem/dzierżawę danej nieruchomości w spornym okresie.
Należy mieć jednak na uwadze możliwość pominięcia przez sądu dowodu z opinii biegłego. W wielu przypadkach, nastąpi to w oparciu o art 505 z indeksem 7 § 2 KPC: “Opinii biegłego nie zasięga się, jeżeli jej przewidywany koszt miałby przekroczyć wartość przedmiotu sporu, chyba że uzasadniają to wyjątkowe okoliczności.“Aby zabezpieczyć się na taką ewentualność, warto załączyć inne dowody – np. wydruki ogłoszeń dotyczące podobnych nieruchomości z danego okresu.
Może zaciekawić Cię również artykuł o długości procesu sądowego w Polsce.
VAT czy bez VAT?
Roszczenie o bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi swoistą formę odszkodowania. Nie jest to usługa (lub towar) podlegający podatkowi VAT. Stanowisko sądów administracyjnych, powszechnych oraz organów podatkowych wydaje się być w tym zakresie jednolite. Tytułem przykładu, warto wskazać na wyrok NSA z 15 stycznia 2015 r., I FSK 1980/13:
“Odszkodowanie od firmy przesyłowej za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.”
Odszkodowanie? Czyli musi powstać szkoda?
Nie. Roszczenie za bezumowne korzystanie przysługuje niezależnie od powstania ewentualnej szkody w majątku właściciela. Istotą tego roszczenia ma być swoista rekompensata dla właściciela za brak możliwości korzystania z nieruchomości w danym okresie.
