Interesującą specyfiką zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest praktykowanie pobierania prowizji od obu stron danej transakcji. Najpopularniejszym uzasadnieniem jest stwierdzenie, że skoro obie strony transakcji skorzystały, to również obie strony powinny za ten fakt wynagrodzić pośrednika. Pozornie – jest w tym pewna logika. Pozornie.
W czym jest problem?
Osobiście, problem dostrzegam przede wszystkim na następujących płaszczyznach:
- działanie na korzyść obu stron danej transakcji,
- zakres wykonanych czynności,
- wysokość wynagrodzenia.
Przykładowo…
Właściciel lokalu (sprzedawca) zawiera z pośrednikiem umowę pośrednictwa. Zadaniem pośrednika jest znalezienie nabywcy lokalu za określoną przez sprzedawcę cenę. W zamian, pośrednik uzyska od sprzedawcy prowizję stanowiącą 2% od ceny sprzedaży (na potrzeby przykładu, jest to mocno uproszczona wersja umowy. Niektóre z nich przewidują również odpowiednie wynagrodzenie za sam fakt dokonania określonych czynności – nawet jeśli nie dojdzie do transakcji).
Na tym etapie pośrednik zazwyczaj wykonuje szereg czynności na rzecz sprzedawcy. Przykładowo, fotografuje lokal, ustala jego stan prawny i inne istotne dane, a następnie zamieszcza ogłoszenie w odpowiednich serwisach internetowych. Paradoksalnie, problem pojawia się, gdy potencjalny nabywca kontaktuje się w sprawie lokalu z pośrednikiem. Pośrednik zmierzający do uzyskania prowizji od obu stron danej transakcji zasadniczo uzależnia prezentację lokalu od podpisania przez potencjalnego nabywcę umowy pośrednictwa.
Jeżeli potencjalny nabywca odmawia, pośrednik nie prezentuje lokalu, ani nie udziela jakichkolwiek dalszych informacji na ten temat. W tej chwili pośrednik w sposób rażący działa na niekorzyść swojego kontrahenta – czyli sprzedawcy. Pamiętajmy przecież, że sprzedawcę i pośrednika łączy umowa starannego działania, zobowiązująca pośrednika do działania w najlepszym interesie sprzedawcy. Zaniechanie prezentacji lokalu z uwagi na brak umowy z potencjalnym nabywcą, takim działaniem z pewnością nie jest.
“Ale musi być umowa!”
W żadnym wypadku potencjalny nabywca nie musi podpisywać z pośrednikiem umowy przed obejrzeniem mieszkania/lokalu użytkowego. Natomiast jeżeli tego rodzaju umowa została już zawarta, zawsze warto mieć na uwadze prawo odstąpienia od umowy lub rozwiązania jej na innej podstawie. Zasadniczo z każdej umowy, również z umowy z pośrednikiem można się wycofać – jednak wszystko zależy od konkretnych postanowień umownych.
Niekiedy może wyjść na jaw, że zawarta umowa jest nieważna w całości lub części. Dotyczy to zwłaszcza zawieranych z konsumentami umów , które przewidują kary umowne za ich rozwiązanie.
Wynagrodzenie & zakres wykonanych czynności
Odrębnym problemem jest kwestia wysokości wynagrodzenia pobieranego od potencjalnego nabywcy. W wielu przypadkach wysokość tego wynagrodzenia określona jest analogicznie jak w umowie zawartej przez pośrednika ze sprzedawcą. Niekiedy prowizja od nabywcy stanowi nawet kilkukrotność prowizji sprzedawcy. Jednak najczęściej zakres czynności wykonanych na rzecz każdego z nich istotnie się różni, a to zasadniczo od nakładu pracy zależy wysokość wynagrodzenia.
Przykładowo, pośrednik działając na rzecz sprzedawcy wykonał zdjęcia lokalu, wykonał szczegółowy opis lokalu i okolicy, regularnie zamieszcza i aktualizuje ogłoszenia na odpowiednich portalach oraz reaguje na kontakt ze strony potencjalnych nabywców przez bliżej nieokreślony czas. Natomiast działanie na rzecz kupującego ograniczyło się do zaprezentowania lokalu i umówienia spotkania ze sprzedawcą.
Opisane wątpliwości znajdują swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych – m. in. w wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 23 stycznia 2019 r.
“W ocenie sądu odwoławczego ustalenie prowizji na kwotę 10 516,50 zł, w sytuacji kiedy działanie powoda polegało jedynie na jednokrotnym okazaniu pozwanej mieszkania, w zestawieniu z zakresem czynności podjętych w ramach umowy zawartej z poprzednim właścicielem mieszkania (skontaktowanie zainteresowanego z wieloma potencjalnymi kontrahentami i okazywanie im mieszkania), gdzie wynagrodzenie wyniosło 3400 zł, jest sprzeczne w art. 5 k.c. Wynagrodzenie w kwocie 3,69% wartości transakcji w przypadku, kiedy w umowie nie wyszczególniono czynności, które powinien podjąć powód w ramach zawartej umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości i w sytuacji, gdy faktycznie w ramach tej umowy powód przedstawił pozwanej 2 lokale mieszkalne znajdujące się z T. przy ulicy (…) jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy uznał, iż skoro powód negocjował ze sprzedającym mieszkanie wysokość prowizji i ostatecznie ustalił ją na kwotę 3400 zł przy dużo większym nakładzie pracy, to w przypadku umowy zawartej z pozwaną brak jest podstawa do żądania wynagrodzenia w kwocie niemal trzykrotnie wyższej.”
Brak umowy z pośrednikiem = bezpodstawne wzbogacenie?
Niektórzy pośrednicy zainspirowani wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z 6 listopada 2019 r., sygn. akt X Ga 552/19 doszli do wyjątkowo pochopnego wniosku, że mimo braku umowy z nabywcą i tak będą w stanie uzyskać od niego prowizję. Teoretycznie, pozwala na to oparcie powództwa o tzw. bezpodstawne wzbogacenie. Zgodnie z treścią art. 405 KC: “kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”
W praktyce jednak, sprawa okazała się nieco trudniejsza – o czym przekonał się w dwóch instancjach pośrednik pozywający naszego klienta.
W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na kilka godnych uwagi kwestii:
Jednak pośrednik nie dawał za wygraną i zdecydował się na apelację.
Wnioski
Osobiście, praktykę polegającą na pobieraniu prowizji od obu stron transakcji oceniam negatywne. Argumentacja o “korzyści dla obu stron” kompletnie do mnie nie przemawia. Podążając tą analogią, każdy pośrednik w branży np. gastronomicznej (typu pyszne.pl, Wolt) powinien domagać się od prowizji również od zamawiającego jedzenie. Powinna to być przy tym prowizja tej samej wysokości, co pobierana od drugiej strony. Tymczasem, nic takiego nie ma miejsca – zamawiający ponosi co najwyżej koszt dostawy zamówienia, czyli opłaca inną, dodatkową usługę.
A jak się bronić?
Jak w niemal każdym procesie sądowym, nie ma jednej, uniwersalnej linii obrony przed roszczeniami określonego rodzaju. Jeżeli doręczono Ci pozew o zapłatę w takiej lub podobnej sprawie, zwróć się do nas. Kancelaria posiada niezbędną wiedzę i doświadczenie, które pozwolą na najlepszą ochronę Twoich interesów.
